Reforma de apartamento precisa de autorização do condomínio?

Reforma de apartamento precisa de autorização do condomínio?

Quem mora em apartamento não pode simplesmente começar a quebrar parede. Existe uma norma técnica e existe o regulamento do prédio. Entender isso antes evita multa, embargo da obra e dor de cabeça com os vizinhos.

O que é a NBR 16280

A ABNT NBR 16280 trata da reforma em edificações e define um sistema de controle de processos, projetos, execução e segurança. Na prática, ela estabelece que, antes de uma reforma que altere as condições originais do imóvel, o proprietário deve apresentar ao responsável legal do condomínio (o síndico) um plano de reforma.

O que é o plano de reforma

É o documento que descreve o que será feito, com quais materiais e em que prazo, elaborado por profissional habilitado, como engenheiro ou arquiteto. Ele costuma trazer:

• descrição do escopo e do cronograma da obra;
• projetos ou croquis das alterações, quando houver;
• indicação de materiais e sistemas envolvidos;
• identificação do responsável técnico;
• a ART (engenheiro, registrada no CREA) ou o RRT (arquiteto, registrado no CAU).

A ART e o RRT são o registro de que um profissional habilitado responde tecnicamente pelo serviço. Elas protegem você, o condomínio e os vizinhos.

Quando a autorização é indispensável

• Mexer em paredes. Retirar, abrir vão ou deslocar paredes exige avaliação, porque parte delas pode ser estrutural e nunca deve ser retirada sem projeto.
• Alterar instalações. Mudar pontos hidráulicos, elétricos, gás ou ar-condicionado pode afetar o prédio todo.
• Mexer na fachada. Trocar esquadrias, instalar grades, redes ou condensadoras externas costuma ter regra própria.
• Trocar piso. Muitos condomínios exigem comunicação e mantêm regras de isolamento acústico entre unidades.

E nas obras simples?

Pintura, pequenos reparos e manutenção costumam ser tratados como serviços de conservação, mas o regulamento interno de cada prédio manda. Mesmo quando não há exigência de documento, avise o síndico e a portaria sobre o início da obra, os horários e o nome da equipe.

Cuidados práticos antes de começar

• Confirme dias e horários permitidos para barulho.
• Combine a retirada do entulho e o uso do elevador de serviço.
• Avise os vizinhos diretos, de cima, de baixo e do lado.
• Guarde cópias da ART ou do RRT e do plano de reforma.
• Não aceite obra sem responsável técnico quando houver alteração de estrutura ou instalações.

A MKFH Engenharia acompanha reformas com responsabilidade técnica e orienta o cliente na documentação exigida pelo condomínio. Veja como trabalhamos em reforma de apartamentos e casas.

Perguntas frequentes